Kinh nghiệm đầu tư · 18/09/2026

"Mặt bằng sạch chưa?" — câu phải hỏi trước "bao giờ cất nóc"

Ngày 22/9 tới là hạn chót chiến dịch 90 ngày cao điểm giải phóng mặt bằng của tỉnh — lần đầu có bảng 40 dự án cùng lúc để đối chiếu. Vì sao GPMB mới là đồng hồ thật của một dự án, và 3 câu hỏi kiểm tra trước khi tin một lời hứa tiến độ.

Tiến độ thật của một dự án nằm trong hồ sơ mặt bằng — không nằm trong hình phối cảnh.

Thứ Ba tuần tới — ngày 22/9 — là hạn chót của chiến dịch 90 ngày cao điểm giải phóng mặt bằng mà tỉnh phát động cho các dự án trọng điểm. Đây là dịp hiếm: lần đầu tiên có một bảng tổng hợp hàng chục dự án cùng lúc, để mình đối chiếu lời chào "đất sát dự án X sắp làm" với con số thật.

Bộ số đáng đọc chậm

Cuộc họp ngày 19/8 do một Phó Chủ tịch UBND tỉnh chủ trì đã tổng hợp 40 dự án đang vướng mặt bằng. Kết quả tại thời điểm đó:

Nhóm	Số dự án
Hoàn thành hoặc gần đạt mục tiêu	13
Đạt từ 50% trở lên	7
Dưới 50%	13
Chưa có kết quả	7

Nghĩa là một nửa số dự án đang dưới 50% hoặc chưa có gì — ngay trong một chiến dịch cao điểm có lãnh đạo tỉnh đốc thúc từng tháng (nguồn: Báo Khánh Hòa, 19/8/2026 — số liệu họp, cần đối chiếu báo cáo tổng kết sau 22/9).

Vì sao mặt bằng là đồng hồ thật

Khâu chậm nhất của bất động sản Việt Nam hiếm khi là khâu xây — máy móc, vốn, nhà thầu đều mua được bằng tiền. Khâu chậm nhất là đất sạch, vì nó không mua được bằng tiền của chủ đầu tư mà phụ thuộc hàng trăm hộ dân với ba nhóm vướng kinh điển: nguồn gốc đất, giá bồi thường, tái định cư.

Một cặp ví dụ nóng ngay tuần này, cùng một thị xã: tuyến ĐT.652B – ĐT.652D ở Ninh Hòa dài hơn 7 km, vốn hơn 817 tỷ, mới bàn giao 73,85% mặt bằng (710 hộ bị ảnh hưởng) — và đã phải đề xuất lùi tiến độ tới giữa 2027. Trong khi đó Tỉnh lộ 1B đã sạch 100% mặt bằng — và tự tin hẹn hoàn thành cuối 2026 (nguồn: Báo Xây dựng, 15/9/2026). Cùng một tỉnh, cùng một mùa thi công: khác nhau đúng một chữ — mặt bằng.

Ba câu hỏi kiểm tra một lời hứa tiến độ

• "Đã bồi thường xong bao nhiêu phần trăm diện tích?" — đừng hỏi "khởi công chưa"; khởi công không có nghĩa là đất đã sạch.
• "Còn bao nhiêu hộ chưa đồng thuận, vướng ở nhóm nào?" — nguồn gốc đất, giá bồi thường hay tái định cư; mỗi nhóm một tốc độ gỡ khác nhau.
• "Đã có quyết định giao đất chưa, hay mới có chấp thuận chủ trương?" — hai văn bản này thường cách nhau nhiều năm.

Tuần sau, khi tỉnh tổng kết chiến dịch, tôi sẽ đối chiếu số trước – sau và viết tiếp. Giống bài cao tốc hồi đầu tháng: một cái hạn công khai là một phép thử công khai — mình cứ để mốc tự nói.