Kinh nghiệm đầu tư · 30/09/2026

Lãi tiết kiệm lên 9%, lãi vay quanh 11%: tính lại bài toán mua nhà trả góp trước khi ký

Tuần này có hai con số đáng đặt cạnh nhau: lãi tiết kiệm đang được một loạt ngân hàng đẩy lên gần 9,4%/năm, còn lãi vay mua nhà phổ biến quanh 11%/năm. Khoảng cách giữa hai con số đó là thứ quyết định bài toán của người đang cân nhắc mua nhà trả góp.

Trước khi ký một khoản vay mua nhà, hãy tính bằng con số thật — không phải con số trên tờ rơi.

Lãi tiết kiệm: gần 10 ngân hàng đã chạm 9%

Theo khảo sát công bố ngày 23/9, lãi tiết kiệm thực trả đã lên 9–9,35%/năm tại khoảng 10 ngân hàng: NCB 9,35% (gửi online), GPBank 9,1–9,3% (từ 100 triệu), Vikki 9,2% (từ 200 triệu), SHB 9,1% (từ 300 triệu), MBV 9,04%; nhóm VPBank, OCB, BaoVietBank, Sacombank quanh 9%. Đây là mức lãi suất an toàn tuyệt đối, không có rủi ro thị trường.

Lãi vay mua nhà: ba dải số, không dải nào sai

Cùng lúc, có ba khảo sát khác nhau về lãi vay mua nhà, và tôi giữ cả ba thay vì chọn một con số đẹp:

• DKRA Consulting (khảo sát 11 ngân hàng thương mại): khoản vay cố định 12–24 tháng phổ biến 10,9%/năm, mức ưu đãi bình quân khoảng 11%/năm.
• VARS: lãi ưu đãi 8,2–10,5%/năm trong thời gian đầu, sau ưu đãi chuyển thả nổi 13–15%/năm.
• S&I Ratings: phổ biến 12–14%/năm, một số khoản thả nổi tới 15–16,5%/năm.

Ba nguồn vênh nhau vì khảo sát ở thời điểm và nhóm ngân hàng khác nhau. Điểm chung cả ba đều xác nhận: lãi vay mua nhà hiện phổ biến trong khoảng 11–15%/năm, tuỳ ngân hàng và tuỳ giai đoạn ưu đãi hay đã hết ưu đãi.

Bảng tính một khoản vay giả định

Số liệu dưới đây là ví dụ minh hoạ, không phải lời chào của bất kỳ ngân hàng hay sản phẩm cụ thể nào.

Giai đoạn	Lãi suất giả định	Ghi chú
12 tháng đầu (ưu đãi)	~9%/năm	Mức ưu đãi thường thấy đầu khoản vay
Từ tháng 13 trở đi (thả nổi)	13–15%/năm	Dải an toàn để tính, theo VARS/S&I Ratings

Cái bẫy phổ biến nhất: người vay tính cả vòng đời khoản vay theo mức lãi 9% của năm đầu, trong khi phần lớn thời gian trả nợ thực tế nằm ở giai đoạn thả nổi 13–15%. Khoản trả hằng tháng từ năm thứ hai trở đi có thể cao hơn hẳn so với con số được chào ban đầu.

Ba câu phải hỏi ngân hàng trước khi ký

1. Lãi ưu đãi áp dụng bao lâu, và sau đó tính theo công thức nào? Hỏi rõ lãi tham chiếu (lãi tiết kiệm 12–13 tháng của chính ngân hàng đó, hoặc lãi cơ sở) cộng biên độ bao nhiêu phần trăm.
2. Biên độ sau ưu đãi có cố định không, hay ngân hàng được điều chỉnh theo thời gian? Một số hợp đồng cho phép điều chỉnh biên độ, không chỉ điều chỉnh theo lãi tham chiếu.
3. Phí phạt trả nợ trước hạn là bao nhiêu, áp dụng tới năm thứ mấy? Nếu dự định trả hết sớm hoặc bán tài sản giữa chừng, khoản phí này cần tính vào tổng chi phí.

Khi lợi suất cho thuê thấp hơn lãi gửi tiết kiệm

Một phép so sánh tôi hay dùng với khách đang cân nhắc mua để cho thuê: lợi suất gộp của phần lớn khách sạn, căn hộ dịch vụ ở Nha Trang hiện quanh 3–3,3%/năm — thấp hơn nhiều so với mức lãi tiết kiệm an toàn gần 9%/năm đang có trên thị trường. Nếu mục đích mua là dòng tiền cho thuê, con số này đáng được đặt lên bàn cân trước khi so với giá kỳ vọng tăng của bất động sản.

Số liệu lãi suất trong bài lấy từ các khảo sát công khai (VnExpress 23/9/2026; DKRA Consulting, VARS, S&I Ratings) đến 30/9/2026, mang tính tham khảo chung — lãi thực tế phụ thuộc hồ sơ từng khách hàng, cần hỏi trực tiếp ngân hàng trước khi ký. Bài không gắn mã hay giá của bất kỳ sản phẩm nào.

"Rồi, ngày mới tốt lành nhé."

Sống tử tế · Kiếm tiền hạnh phúc · Cho đi giá trị