Kinh nghiệm đầu tư · 28/08/2026

Đầu tư công 2026–2030: lô của mình bám dự án chuyển tiếp hay dự án trên giấy?

"Đất em bám ngay dự án X, sắp làm rồi anh" — tôi nghe câu này rất nhiều. Nhưng câu hỏi tôi luôn hỏi lại mới là câu quyết định: dự án đó đang chuyển tiếp từ giai đoạn trước, hay mới chỉ khởi công trên giấy? Hai câu trả lời dẫn đến hai bài toán thời gian hoàn toàn khác nhau.

Hai loại dự án, hai tốc độ khác hẳn nhau

Trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2026–2030 của tỉnh, phần vốn do cấp tỉnh trực tiếp quản lý gồm 109 dự án — và cơ cấu của nó rất đáng chú ý: 96 dự án là chuyển tiếp từ giai đoạn 2021–2025, chỉ 13 dự án là khởi công mới hoàn toàn.

Nói cách khác, gần 9 trong 10 dự án đang chạy là làm nốt việc đang dở, không phải mở mặt trận mới. Đây là điểm khác biệt lớn với cách nhiều người hình dung khi nghe "đầu tư công 2026–2030" — không phải một làn sóng dự án hoàn toàn mới, mà phần lớn là tiếp nối.

Lưu ý: có nguồn khác ghi tổng số dự án của cả giai đoạn (gồm cả phần phân cấp về cấp xã) lên tới khoảng 317 dự án, với tỷ lệ mới/chuyển tiếp khác đi. Con số 109 ở trên là phạm vi cấp tỉnh trực tiếp quản lý — hai số không mâu thuẫn, chỉ khác phạm vi tính. Khi hỏi về một dự án cụ thể, nên hỏi thẳng đơn vị nào đang quản lý vốn của dự án đó.

Vì sao sự khác biệt này quan trọng với người mua đất

Dự án chuyển tiếp thường đã qua giai đoạn khó nhất: giải phóng mặt bằng phần lớn đã xong hoặc đang hoàn tất, nhà thầu đã chọn, vốn đã phân bổ theo tiến độ cụ thể. Rủi ro chính chỉ còn là tốc độ giải ngân, không phải rủi ro "có làm hay không".

Dự án khởi công mới thì khác hẳn — còn phải qua đầy đủ các bước: phê duyệt chủ trương, quy hoạch chi tiết, đấu thầu, giải phóng mặt bằng từ đầu. Mỗi bước đều có thể kéo dài, và một dự án "mới công bố" hoàn toàn có thể mất vài năm mới thấy máy móc ra công trường.

Đất bám dự án chuyển tiếp là đặt cược vào tốc độ. Đất bám dự án mới là đặt cược vào việc dự án đó có thực sự chạy hay không.

Tỉnh đang chủ động cắt giảm — điều này ảnh hưởng trực tiếp tới khách

Một chi tiết tôi cho là quan trọng nhất với nghề: tỉnh đã có chỉ đạo giảm tối thiểu 30% số lượng dự án đầu tư công so với giai đoạn trước, để dồn vốn cho những công trình hạ tầng lớn, có tính kết nối cao.

Nghĩa là danh mục dự án sẽ ngắn hơn nhưng chắc hơn. Một số dự án từng được nhắc đến trong quy hoạch có thể bị gộp lại, dời sang giai đoạn sau, hoặc không còn nằm trong ưu tiên. Khi khách hỏi tôi về đất "ăn theo" một công trình nào đó, câu hỏi đầu tiên tôi tự đặt ra là: công trình đó có nằm trong nhóm được giữ lại sau đợt cắt giảm này không, hay đang có nguy cơ bị gộp/dời?

Tốc độ giải ngân thực tế — con số vẫn đang chậm

Có một khoảng cách giữa "đã có kế hoạch" và "tiền đã ra công trường". Tính đến cuối tháng 7/2026, tỷ lệ giải ngân đầu tư công của tỉnh theo các nguồn công bố dao động trong khoảng 34% đến 51% kế hoạch năm — hai con số này đến từ hai đợt báo cáo khác nhau, tôi nêu cả hai vì chưa có cách đối chiếu chắc chắn nguồn nào sát hơn.

Dù lấy số nào, vẫn còn khoảng một nửa kế hoạch vốn của năm phải giải ngân trong những tháng cuối năm — nghĩa là nhiều khả năng thi công và giải phóng mặt bằng sẽ dồn mạnh vào quý cuối năm. Đây là điều đáng theo dõi nếu anh/chị đang cân nhắc mua đất quanh một công trình cụ thể: hạ tầng có thể "im lặng" cả nửa năm rồi bất ngờ chạy nhanh trong vài tháng cuối.

Ba câu hỏi khi nghe "đất ăn theo đầu tư công"

Một, dự án này thuộc loại chuyển tiếp hay khởi công mới? Đây là câu quyết định khung thời gian anh/chị nên hình dung.

Hai, dự án này có nằm trong nhóm được ưu tiên giữ lại sau đợt cắt giảm không? Nếu không chắc, nên hỏi trực tiếp đơn vị quản lý hoặc chờ thêm thông tin chính thức, thay vì tin theo lời người bán.

Ba, tiến độ giải ngân thực tế của dự án đó tới đâu, chứ không phải kế hoạch trên giấy? Một dự án nằm trong danh mục không có nghĩa là tiền đã thật sự chảy vào công trường.

Đầu tư theo hạ tầng là cuộc chơi dài hơi, không phải sóng ngắn hạn. Tôi vẫn giữ nguyên lời khuyên đã nói nhiều lần: chỉ nên vào bằng tiền nhàn rỗi và sẵn sàng chờ, đừng dùng đòn bẩy để đặt cược vào tốc độ giải ngân của bất kỳ dự án nào — kể cả dự án chuyển tiếp tưởng như chắc chắn nhất.

"Rồi, ngày mới tốt lành nhé."

Sống tử tế · Kiếm tiền hạnh phúc · Cho đi giá trị