Kinh nghiệm đầu tư · 17/08/2026

Đấu giá đất Khánh Hòa: 5 điều cần biết trước khi cầm cọc đi đấu

Đấu giá đất đang dần thành kênh mua chính thống thay cho việc đi tìm hàng qua tay. Nhưng người lần đầu đi đấu hay hiểu sai ngay từ chỗ cơ bản nhất — và trả giá bằng tiền đặt trước.

Tuần này ở Khánh Hòa có một phiên đáng chú ý: 28 lô đất tại thôn Phương Cựu 3, xã Ninh Hải, đấu giá ngày 20/8/2026, tổng giá khởi điểm hơn 19,26 tỷ đồng. Hạn xem đất và nộp tiền đặt trước là 17h hôm nay, 17/8 — mức đặt trước 20% giá khởi điểm mỗi lô (theo Quyết định 762/QĐ-UBND ngày 13/7/2026; nguồn: Báo Đấu thầu).

Nếu anh/chị chưa nộp thì phiên này coi như đã hết cửa. Nhưng đừng sốt ruột: tỉnh dự kiến đấu giá tổng 211,75 ha đất trong năm 2026, còn nhiều phiên phía sau. Bài này để anh/chị chuẩn bị cho những phiên đó.

1. Trước hết phải biết mình đang đấu loại nào

Đây là chỗ nhầm phổ biến nhất, và là chỗ nhầm đắt nhất. Hai thứ cùng gọi là "đấu giá đất" nhưng bản chất khác hẳn:

Tiêu chí	Đấu giá đất công của tỉnh	Đấu giá tài sản bảo đảm của ngân hàng
Ai đưa ra bán	Nhà nước, theo quyết định của UBND	Ngân hàng xử lý nợ, ủy quyền cho công ty đấu giá
Nguồn gốc đất	Đất do nhà nước quản lý, đưa ra tạo nguồn thu	Đất của người vay đã thế chấp, nay bị xử lý
Sau khi trúng	Nhà nước giao đất, làm sổ cho người trúng	Phải xử lý bàn giao với chủ cũ — nơi phát sinh rắc rối
Tiền đặt trước	Phiên Ninh Hải 20/8: 20%	Phiên Lương Sơn 12/8: 10%

Loại thứ hai không phải là xấu — nhiều người mua được giá tốt từ đó. Nhưng nó cần hiểu biết pháp lý và khả năng chịu rủi ro cao hơn rõ rệt. Người lần đầu đi đấu thì nên bắt đầu bằng đất công của tỉnh.

Khi có ai nói với anh/chị "đất đấu giá nên rẻ, mua là chắc", câu hỏi đầu tiên phải là: đấu giá loại nào?

2. Tiền đặt trước không phải tiền cọc mua hàng

Nhiều người hình dung tiền đặt trước như tiền cọc: không mua nữa thì mất chút ít, thương lượng được. Không phải.

Tiền đặt trước là điều kiện để được vào phòng đấu. Nếu anh/chị trúng rồi bỏ không mua, khoản đó mất — và với mức 20% của phiên Ninh Hải, đây là con số thật, không nhỏ.

Nên trước khi nộp, phải trả lời được: nếu tôi trúng ở mức giá cao nhất tôi dự định trả, tôi có đủ tiền nộp tiếp đúng hạn không? Nếu câu trả lời là "để trúng rồi tính" — chưa nên nộp.

Đi đấu giá mà chưa chốt trước mức giá tối đa của mình thì không phải đi mua, mà là đi thi xem ai sẵn sàng trả đắt nhất.

3. Giá khởi điểm thấp không có nghĩa là rẻ

Tôi lấy một ví dụ thật để anh/chị thấy. Phiên ngày 12/8 tại thôn Lương Sơn 3 có thửa đất 26.247 m², giá khởi điểm 7,52 tỷ — tính ra khoảng 286.000 đồng một mét vuông (nguồn: Báo Đấu thầu).

Nghe qua thì như trúng số. Nhưng đơn giá đó gợi ý ngay: đây gần như chắc chắn không phải đất ở, mà là đất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp diện rộng vùng ven. Đất ở tại Nha Trang không có mức giá đó.

Vậy nên với mỗi lô, phải xác minh ba thứ trước khi nghĩ đến giá: loại đất là gì · quy hoạch khu đó thế nào · có được chuyển mục đích không. Tôi có quy trình kiểm tra quy hoạch từng bước ở bài này — áp dụng cho đất đấu giá y như đất mua thường.

4. Muốn biết đắt hay rẻ thì phải có hai mốc so sánh

Người đi đấu lần đầu thường chỉ so với giá khởi điểm — rồi thấy mình trả cao hơn khởi điểm là "hơi đắt", trả sát khởi điểm là "được giá". Cách so đó gần như vô nghĩa.

Hai mốc cần có trong tay:

• Bảng giá đất của tỉnh cho đúng khu vực đó — đây là mốc nhà nước, dùng để tính thuế phí và để hiểu vì sao giá khởi điểm ở mức đó. Tôi đã tóm bảng giá đất 2026 Khánh Hòa ở đây.
• Giá giao dịch thật quanh vùng trong 3–6 tháng gần nhất — mốc thị trường. Cái này không tra trên mạng ra được chính xác; phải hỏi người đang bán hàng tại khu đó.

Và một điểm tôi để ý nghề: kết quả các phiên đấu giá chính là dữ liệu giá thật, công khai, không ai thổi được. Tôi vẫn theo dõi mức trúng từng phiên để đối chiếu — phiên 20/8 tới ở Ninh Hải là phiên đông lô nhất vùng đó từ đầu tháng, nên kết quả sẽ đáng xem.

5. Tính đủ tổng chi phí, không chỉ giá trúng

Giá trúng chỉ là phần đầu. Còn thuế, lệ phí trước bạ, phí đo đạc cấp sổ, chi phí làm hạ tầng nếu lô còn thô — và quan trọng nhất là thời hạn nộp đủ tiền theo quy định, thường rất chặt.

Đây đúng là chỗ tôi từng vấp khi còn đi mua cho mình: tính đủ tiền mua nhưng không tính đủ tiền để giữ. Đất đấu giá càng cần tính kỹ, vì đồng hồ nộp tiền chạy theo văn bản, không theo hoàn cảnh của mình.

Vì sao tôi nghĩ nên học cách đi đấu giá từ giờ

Không phải vì phiên nào cũng có hàng tốt. Mà vì hướng chính sách đang đi về phía đó: định hướng mới của trung ương nêu rõ việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thực hiện qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án.

Nói cách khác, con đường "biết người biết chỗ nên mua được suất" sẽ hẹp lại; con đường công khai sẽ rộng ra. Ai quen được với quy trình đấu giá sớm thì có lợi thế thật, không phải lợi thế nhờ quan hệ.

Còn một điều tôi muốn nói thẳng: đấu giá không dành cho người đang dùng đòn bẩy căng. Đây là hình thức mua mà tiền phải sẵn, hạn phải giữ, và không có chỗ để thương lượng lại. Nếu tài chính chưa vững, cứ đứng ngoài xem vài phiên trước đã — xem cũng là học, mà không mất tiền đặt trước.

Lưu ý: các con số trong bài lấy từ thông báo đấu giá và tin đăng trên Báo Đấu thầu tháng 7–8/2026. Trước khi nộp bất cứ khoản nào, anh/chị phải đọc thông báo đấu giá gốc và quyết định của UBND cho đúng phiên mình tham gia — lịch và điều kiện có thể thay đổi.

"Rồi, ngày mới tốt lành nhé."

Sống tử tế · Kiếm tiền hạnh phúc · Cho đi giá trị