Kinh nghiệm đầu tư · 11/08/2026

Cam kết thuê 7%/năm: nghĩa là gì và cần hỏi gì thêm?

"Chủ đầu tư cam kết thuê lại 7%/năm" — câu này xuất hiện trong gần như mọi buổi tư vấn bất động sản nghỉ dưỡng. Nghe rất yên tâm: cao hơn gửi tiết kiệm, lại có hợp đồng.

Trong bài 5 câu hỏi về căn hộ dòng tiền, tôi có hứa sẽ viết riêng một bài mổ xẻ chuyện cam kết thuê. Hôm nay tôi trả nợ bài đó — bằng đúng những câu tôi hỏi thay khách trước khi họ ký.

Trước hết: 7% là 7% của cái gì?

Đây là câu đầu tiên và cũng là chỗ nhiều người hiểu sai nhất. Con số phần trăm luôn phải gắn với một gốc — và gốc đó khác nhau tùy dự án:

• Trên giá trị căn (chưa VAT) — cách phổ biến nhất
• Trên giá trị đã bao gồm VAT — cùng 7% nhưng số tiền nhận khác
• Trên số tiền khách đã thanh toán theo tiến độ — nếu mới đóng 50% thì tiền cam kết cũng tính trên 50% đó

Câu 2: Ai trả tiền cam kết, và lấy từ nguồn nào?

Tiền cam kết không từ trên trời xuống. Nó đến từ một trong hai nguồn:

Từ dòng tiền khai thác thật — đơn vị vận hành cho thuê căn hộ/villa, thu tiền khách du lịch rồi chia lại cho chủ. Đây là cam kết "khỏe": nó dựa trên việc có khách thật.

Hoặc từ chính tiền bán hàng của chủ đầu tư — tức là một phần tiền anh/chị trả để mua căn, được giữ lại và trả dần lại cho anh/chị dưới tên "cam kết thuê". Loại này không sai luật, nhưng bản chất là chiết khấu chia nhỏ chứ không phải lợi nhuận kinh doanh. Và nó chỉ bền khi chủ đầu tư còn bán được hàng.

Muốn biết cam kết thuộc loại nào, hãy hỏi: "Đơn vị vận hành là ai, đã vận hành bao nhiêu cơ sở, tỷ lệ lấp phòng thực tế năm ngoái là bao nhiêu?" Cam kết khỏe luôn có người vận hành thật đứng sau.

Câu 3: Cam kết ghi ở đâu — và vi phạm thì chế tài gì?

Đây là chỗ tôi bắt khách đọc kỹ nhất. Cam kết chỉ có giá trị nếu nó nằm trong hợp đồng mua bán hoặc phụ lục hợp đồng có ký đóng dấu. Nếu nó chỉ xuất hiện trong tờ rơi, bản trình bày bán hàng hay lời nói của môi giới — về pháp lý nó gần như không có giá trị.

Và quan trọng hơn: nếu chủ đầu tư không trả đúng hạn thì sao? Hợp đồng có ghi mức phạt, lãi chậm trả, hay quyền của người mua không? Cam kết không kèm chế tài chỉ là một lời hứa được in đẹp.

Câu 4: Cam kết mấy năm — và hết cam kết thì sao?

Phổ biến trên thị trường là cam kết 2–5 năm đầu (36 tháng là mức hay gặp). Nghĩa là sau giai đoạn đó, căn hộ phải tự đứng bằng khách thuê thật.

Nên câu hỏi thật sự không phải "cam kết bao nhiêu %", mà là: "Hết cam kết, ai sẽ thuê căn này, giá bao nhiêu, và ai lo việc cho thuê?" Nếu câu trả lời cho năm thứ 6 trở đi mờ mịt, thì mức 7% của 5 năm đầu chỉ đang mua thời gian cho anh/chị chứ không tạo ra tài sản sinh lời.

Câu 5: Trừ hết chi phí, còn lại bao nhiêu?

Con số cam kết là trước nhiều thứ. Sau khi ký, anh/chị vẫn phải trả: phí quản lý – vận hành (nếu hợp đồng quy định), phí bảo trì, thuế thu nhập từ cho thuê, chi phí thay mới nội thất sau vài năm khai thác. Có dự án đã trừ hết trong con số cam kết, có dự án chưa — phải hỏi rõ "7% này là trước hay sau chi phí".

Riêng phần thuế: quy định hiện hành cho cá nhân cho thuê được giảm trừ doanh thu tới 500 triệu đồng/năm — nhưng trường hợp cụ thể nên kiểm tra với chi cục thuế.

Câu 6: Nếu vay để mua, cam kết có gánh nổi lãi không?

Câu này loại nhiều thương vụ nhất, và tôi luôn để cuối cùng cho khách tự thấy. Lãi vay mua bất động sản sau ưu đãi đang thả nổi quanh 12–14%/năm — như tôi đã phân tích trong bài thị trường giữa 2026.

Vậy cam kết thuê là tốt hay xấu?

Là công cụ — và công cụ thì tùy tay người dùng. Tôi vẫn tư vấn khách mua sản phẩm có cam kết thuê, khi trả lời được 6 câu trên bằng số thật.

Cam kết tốt là cây cầu dẫn vào giai đoạn khai thác thật. Cam kết xấu là tấm màn che một vị trí không ai muốn thuê.

Nghề của tôi là giúp khách phân biệt hai loại đó — và nói thẳng khi thấy loại thứ hai, dù điều đó có nghĩa là mất một giao dịch. Đó là nguyên tắc tôi giữ từ lần vấp ngã của chính mình: nói rủi ro trước khi nói lợi nhuận.

Bài viết là góc nhìn tư vấn tổng quát, không nhắm tới dự án cụ thể nào; mức % và điều kiện cam kết khác nhau theo từng dự án và từng đợt chính sách — điều khoản cụ thể phải đọc trong hợp đồng mua bán tại thời điểm ký.

Sống tử tế · Kiếm tiền hạnh phúc · Cho đi giá trị