Kinh nghiệm đầu tư · 24/09/2026

Bán nhà từ năm nay tính thuế kiểu khác: 2% trên giá chuyển nhượng và cái bẫy “khai thấp”

Lâu nay các bài của tôi chủ yếu nói chi phí của người MUA. Bài này nói phía còn lại: người BÁN sẽ nộp bao nhiêu thuế, và vì sao con số ghi trên hợp đồng không còn là thứ muốn ghi bao nhiêu cũng được.

Giá chốt trên hợp đồng và giá thực nhận của người bán là hai con số khác nhau — thuế nằm ở giữa.

Luật đã hiệu lực, nghị định hướng dẫn cũng đã có

Từ 1/7/2026, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản áp theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15: thuế phải nộp bằng 2% × giá chuyển nhượng, trong đó giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Mức 2% giữ nguyên như trước — cái thay đổi nằm ở cách xử lý khi giá ghi trên hợp đồng không thuyết phục.

Nghị định 253/2026/NĐ-CP (Chính phủ ban hành ngày 30/6/2026, hiệu lực 1/7/2026) hướng dẫn chi tiết: khi giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn bảng giá đất hoặc không ghi giá, thì giá chuyển nhượng để tính thuế là giá đất theo bảng giá đất, nhân hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo pháp luật về đất đai (nguồn: Cổng thông tin xây dựng chính sách – Chính phủ, 4/7/2026; văn bản Nghị định 253/2026/NĐ-CP).

Một chỗ tôi phải tự đính chính

Bản tin sáng 20/9 tôi gửi khách có một dòng nói Bộ Tài chính “đang lấy ý kiến” dự thảo về chuyện này. Dòng đó dựa trên một bài báo đề xuất từ tháng 3/2026. Hôm nay tôi tra lại văn bản gốc: dự thảo ấy đã trở thành Nghị định 253/2026/NĐ-CP từ 30/6. Tức là đây không còn là “sắp tới” — nó đang áp dụng. Tôi sửa ở đây thay vì để anh chị giữ trong đầu một thông tin cũ.

Ví dụ để thấy “cái bẫy khai thấp” là gì

Số liệu dưới đây là ví dụ giả định để tính cho dễ hiểu, không phải một giao dịch có thật.

Tình huống	Giá tính thuế	Thuế 2%
Ghi đúng giá thoả thuận 3 tỷ; bảng giá đất tính ra 2,4 tỷ	3 tỷ	60 triệu
Ghi thấp 1,5 tỷ (thấp hơn bảng giá đất 2,4 tỷ)	2,4 tỷ (theo bảng giá đất)	48 triệu

Dòng thứ hai cho thấy vấn đề: người ghi thấp không nộp theo 1,5 tỷ như tưởng — cơ quan thuế lấy sàn là bảng giá đất. Còn phần chênh giữa 1,5 tỷ và 3 tỷ ngoài hợp đồng thì không có giấy tờ nào bảo vệ người mua lẫn người bán nếu về sau có tranh chấp. Cửa “hai giá” hẹp dần, và cái hẹp đó vừa là rủi ro thuế vừa là rủi ro pháp lý.

Riêng ở Khánh Hoà cần thêm một bước

Tỉnh đang dùng bảng giá đất kèm Nghị quyết 15/2025/NQ-HĐND (18/12/2025) và hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 theo Quyết định 50/2026/QĐ-UBND. Điều tôi chưa đối chiếu được là điều khoản nào của hệ số đó áp thẳng cho việc tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng — nên với từng thửa cụ thể, con số cuối cùng phải hỏi cơ quan thuế địa phương, không tự nhân trong đầu.

Ba việc người bán nên làm trước khi chốt giá

• Tra giá đất trong bảng giá tại đúng vị trí thửa (đã nhân hệ số nếu có) để biết “sàn tính thuế” của mình là bao nhiêu.
• Trừ thuế 2% ngay khi nhẩm giá thực nhận: giá bán 3 tỷ nghĩa là thuế 60 triệu, chưa kể các khoản phí khác — người bán hay quên dòng này khi so hai lời trả giá.
• Ghi rõ trong hợp đồng ai nộp thuế — bên bán hay bên mua nộp thay. Đừng để chỗ này “nói miệng”.

Bài viết là kiến thức tổng hợp từ văn bản pháp luật công khai đến ngày 24/9/2026, không phải tư vấn thuế cho một giao dịch cụ thể. Ví dụ số liệu là giả định. Trước khi ký, anh chị nên hỏi chi cục thuế hoặc luật sư/kế toán thuế.

"Rồi, ngày mới tốt lành nhé."

Sống tử tế · Kiếm tiền hạnh phúc · Cho đi giá trị