Kinh nghiệm đầu tư · 07/09/2026

Ba đường đi của một khu đất: đấu giá, đấu thầu, và "thoả thuận"

Gần đây tôi nghe rất nhiều câu kiểu "khu này sắp có chủ đầu tư lớn vào", "đất này sắp đấu giá". Nghe qua tưởng là một chuyện. Thật ra đó là ba con đường hoàn toàn khác nhau — khác thủ tục, khác thời gian, và khác cả việc ai phải chịu rủi ro nếu mọi thứ tắc lại giữa chừng.

Trước khi tin bất kỳ lời chào nào, hãy hỏi: khu đất này đang đi đường nào?

Đường thứ nhất: đấu giá quyền sử dụng đất

Đây là cách quen thuộc nhất — Nhà nước đưa đất ra bán, ai trả giá cao nhất trong phiên đấu giá thì được. Khánh Hoà vừa công bố kế hoạch đấu giá tổng 211,75 ha đất trong năm 2026 để tạo nguồn thu ngân sách. Danh mục có tên cụ thể: khu du lịch và dân cư Hồ Na (144,88 ha, lớn nhất), kho cảng Bình Tân (4,31 ha), khu nuôi tôm giống Ninh Vân (29,71 ha), khu nuôi tôm công nghệ cao Ninh Quang (22,93 ha), Nha Trang Seaside Village (2,82 ha), khu đô thị mới Khánh Hải (2,2 ha).

Con số này rất dễ bị hiểu nhầm. 211,26 ha trong đó là đất giao cho doanh nghiệp làm dự án đầu tư — chỉ đúng 0,49 ha là đất ở giao trực tiếp cho cá nhân. Nghe "tỉnh đấu giá hơn 200 ha" rất dễ tưởng đây là cơ hội mua đất nền cho người thường. Thực chất gần như toàn bộ diện tích này không dành cho nhà đầu tư cá nhân — đây là nguồn cung tương lai của thị trường sơ cấp, không phải hàng để mua ngay bây giờ.

Đường thứ hai: đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Khác đấu giá ở một điểm cốt lõi: đấu thầu không chỉ so giá, mà so cả năng lực triển khai dự án. Áp dụng cho các khu đất đã gắn với một dự án cụ thể có sử dụng đất.

Chiều 4/9, Phó Chủ tịch Thường trực HĐND tỉnh đã khảo sát thực địa các khu đất dự kiến bổ sung vào danh mục này. Đợt khảo sát trước đó (21/7) từng nhắm ba khu: 96 Lê Hồng Phong, 194 Lê Hồng Phong, và HH14 tổ Đất Lành (tổng khoảng 6,99 ha) — ghi nhận vướng mắc phải gỡ trước khi trình HĐND: chồng ranh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đường thứ ba: thoả thuận nhận quyền sử dụng đất

Đây là cơ chế mới, theo Nghị quyết 171 của Quốc hội và Nghị định 75 của Chính phủ: doanh nghiệp tự đi thoả thuận, mua gom quyền sử dụng đất từ người dân, rồi xin chuyển mục đích sử dụng để làm dự án — không qua đấu giá, không qua đấu thầu.

Nha Trang vừa đưa 5 khu đất nội đô vào danh mục thí điểm theo cơ chế này, tổng 9,68 ha, tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 3.400 tỷ đồng: 42 Cao Thắng (3.921 m², chung cư cao cấp, 800 tỷ), tổ 15 Ngọc Sơn (24.555 m², khu nhà ở, 500 tỷ), 194 Lê Hồng Phong (7.361 m², toà tháp 36 tầng, 900 tỷ), 96 Lê Hồng Phong (3.073 m², toà thương mại + chung cư, 400 tỷ), HH14 Nam Nha Trang (57.877 m², khu nhà ở hỗn hợp, 800 tỷ).

Đây mới chỉ là bước "gỡ đất" — cho phép doanh nghiệp thoả thuận nhận quyền sử dụng đất rồi chuyển mục đích, chưa phải dự án đủ điều kiện bán hàng.

Cùng một khu đất, hai con đường khác nhau trong hai tháng

Đây là điều tôi thấy đáng chú ý nhất khi đối chiếu hai đợt tin: 96 Lê Hồng Phong và 194 Lê Hồng Phong — hai khu từng nằm trong danh sách khảo sát bổ sung vào đấu thầu hồi 21/7 — nay lại xuất hiện trong danh mục thí điểm thoả thuận nhận QSDĐ theo NQ171 công bố đầu tháng 9. Cùng địa chỉ, nhưng dường như đã đổi đường đi.

Tôi nêu điều này không để khẳng định chắc chắn — cần thêm văn bản gốc mới kết luận được — nhưng nó minh hoạ đúng điều tôi muốn nói: một khu đất không bị khoá cứng vào một con đường duy nhất. Việc nó đi đường nào phụ thuộc vào quyết định hành chính tại từng thời điểm, và người mua nghe tin phải luôn hỏi lại xem thông tin mình đang có là của giai đoạn nào.

Con đường	Bản chất	Ai tham gia được
① Đấu giá QSDĐ	Nhà nước bán đất công khai, ai trả cao nhất được	Cá nhân hoặc doanh nghiệp, tuỳ lô
② Đấu thầu chọn nhà đầu tư	Chọn theo năng lực triển khai dự án, không chỉ giá	Doanh nghiệp có hồ sơ năng lực
③ Thoả thuận nhận QSDĐ	Doanh nghiệp tự thoả thuận mua gom từ dân, xin chuyển mục đích	Doanh nghiệp, theo NQ171/NĐ75

Câu hỏi chốt khi nghe rao "sắp có chủ đầu tư lớn vào"

Lần tới nghe ai chào một khu đất kiểu "sắp có chủ đầu tư lớn vào", tôi khuyên hỏi thẳng hai câu:

• Khu này đang đi đường nào — đấu giá, đấu thầu, hay thoả thuận nhận QSDĐ? Ba đường có tốc độ và mức độ chắc chắn hoàn toàn khác nhau.
• Đã vào danh mục HĐND tỉnh thông qua chưa, hay mới chỉ là kế hoạch qua báo chí? Một khu đất "đang khảo sát để bổ sung vào danh mục" còn cách rất xa việc có chủ đầu tư thật.

Cả ba con đường đều là tin tức thật, đáng theo dõi. Nhưng chúng không phải một câu chuyện, và không nên bị gộp lại chỉ vì cùng dẫn tới kết quả "khu đất có chủ mới".

Số liệu trong bài lấy từ nguồn báo chí công khai và Cổng thông tin điện tử tỉnh Khánh Hoà tháng 7–9/2026 — đây là kế hoạch/tin tổng hợp, chưa phải quyết định phê duyệt cuối cùng cho từng khu đất. Trước khi dùng để ra quyết định, anh/chị nên kiểm chứng lại tại nguồn chính thức.

"Rồi, ngày mới tốt lành nhé."

Sống tử tế · Kiếm tiền hạnh phúc · Cho đi giá trị